사업자가 부동산 취득하면 상각해야 할까?

부동산 임대업

자회사 중에 단일개인이 두 개의 임대사업장을 가지고 있어 관리하고 있다. 사업장별과세이기 때문에 각각 사업장을 내어 부가세신고와 합산소득세를 하고 있다. 부동산임대업의 경우 예정고지만 잘 납부하면 한해에 부가세신고두번과 소득세한번정도만 신고하면 되기 때문에 관리에 어려움은 크게 없다. 다만 여러 상황을 항상 주시해야 한다.

부동산 임대업의 필요경비

간편장부라면 필요경비가 40% 정도여서 60%에 대한 세금만 납부한다. 복식부기(기준경비율)의 경우라면 달라진다. 따라서 부동산임대업의 경우 가능한 대출을 실행해서 이자납입금과 보유세(재산세 등)와 수리비 등의 필요경비가 있어야 절세가 된다. 자회사의 경우 대출 없이 진행했기 때문에 고민이 크다. 대출이 사실상 대부분의 필요경비이기 때문에 없으면 그만큼 과세되는 부분이 커지는 것이다.

세금 줄인다고 감가상각을 해야 할까?

감가상각의 경우 건물내용연수에 맞게 비용처리를 하면 소득세는 줄일 수 있지만 양도세는 다르다고 한다. 혹시라도 판매목적이 있으면 상각 하지 않는 것이 절대적이라는 말은 그만큼 부동산가치가 오르게 되면, 과세표준을 최대한 줄여야 하기 때문이다.

출처 : 국세청

양도세 취득가액에서 차감되는 것이 감가상각비이다. 즉 취득가와 거래가액의 차이가 줄어야 하는데, 되려 벌리는 구조가 된다. 감가상각을 하게 되면 당장 소득세이슈는 줄겠지만 양도세 세율구간이 훨씬 높기 때문에 주의해야 한다. 

꽤 오래 보유할 예정이다.

비용처리를 하면서 보유기간을 늘리고 양도세를 미리 준비한다면 사실 상관은 없다. 지역이나 물건형태에 따라서 이 말이 정답은 아니기 때문이다. 이러한 부분들은 결국 개인의 의지와 외부환경에 따라 달라지기 때문에 알 수가 없다. 당연히 오를 줄 알았던 부동산이 상승률이 현저히 적고, 이 때문에 비용처리 안 하면서 소득세 부담을 많이 지었다면 되돌릴 수도 없기 때문이다. 따라서 부동산 감가상각은 정말 신중하게 고민하고 진행해야 한다.